Der Immobilienmarkt in China steht vor dem Zusammenbruch

Analysten zufolge benötigt Chinas Immobilienmarkt, der einen bedeutenden Teil der Volkswirtschaft ausmacht, mehr staatliche Unterstützung, um eine weitere Verschlechterung zu verhindern.

Die Preise für Bestandsimmobilien seien im Oktober so stark gesunken wie seit 2014 nicht mehr, während die Höhe der ausstehenden Immobilienkredite zum ersten Mal in der Geschichte gesunken sei, schreibt Larry Hu, Chefökonom bei Macquarie, gegenüber CNBC.

Dies deutet auf zunehmende Probleme sowohl bei der Nachfrage als auch beim Angebot hin.

Die aktuelle Politik zielt darauf ab, die Nachfrage anzukurbeln. Dem Macquarie-Bericht zufolge ging die Regierung jedoch nicht „das wichtigste Problem an: das mit Entwicklern verbundene Kreditrisiko“.

„Ohne einen Kreditgeber der letzten Instanz könnte es leicht zu einer Vertrauenskrise kommen, da sich sinkende Umsätze und steigende Ausfallrisiken gegenseitig verstärken“, heißt es in dem Bericht. „Tatsächlich ist bei einigen großen Entwicklern in letzter Zeit ein rasanter Anstieg der Kreditrisiken zu verzeichnen.

Peking hat versucht, die starke Abhängigkeit der Anleger von Schulden zur Ankurbelung des Wachstums zu verringern und gleichzeitig den Anstieg der Immobilienpreise einzudämmen, der den Kauf einer Wohnung in Großstädten für viele junge chinesische Haushalte zu teuer gemacht hat.

UBS-Analysten schätzen, dass Immobilien und verwandte Sektoren mittlerweile etwa 22 % des chinesischen Bruttoinlandsprodukts ausmachen, gegenüber etwa 25 % in den letzten Jahren.

Seit November 2022 haben die chinesischen Behörden eine Reihe von Maßnahmen umgesetzt, die darauf abzielen, den Zugang von Bauträgern zu Finanzierungen zu verbessern und die Zinssätze für Wohnungsbaudarlehen zu senken.

Einem Bericht von Bloomberg News zufolge ist der Immobilienriese Country Garden im vergangenen Monat jedoch mit seinen US-Dollar-Anleihen in Zahlungsverzug geraten.

Andererseits schätzten Nomura-Analysten letzte Woche, dass in ganz China rund 20 Millionen Einheiten verkauft, aber noch nicht fertiggestellt wurden.

In China werden Wohnungen meist vor ihrer Fertigstellung verkauft. Die Unfähigkeit von Unternehmern, den Bau bereits verkaufter Immobilien abzuschließen, veranlasste viele Wohnungskäufer im vergangenen Jahr dazu, die Hypothekenzahlungen für Wohnungen einzustellen, die sie bereits gekauft, aber noch nicht erhalten hatten.

Märkte „übermäßig optimistisch“?

Aktuelle Daten deuten darauf hin, dass die Probleme im Immobiliensektor immer schlimmer werden.

Der durchschnittliche Preis bestehender Häuser in 70 Großstädten fiel im Oktober gegenüber dem Vormonat um 0,6 %, verglichen mit einem Rückgang von 0,5 % im September, wobei Chinas größte Städte den Rückgang anführten, sagten Nomura-Analysten in einem Bericht, der sich auf offizielle Daten bezog.

Dies ist besorgniserregend, da in größeren Städten aufgrund der Verfügbarkeit von Arbeitsplätzen eine nachhaltigere Nachfrage nach Wohnraum erwartet wird.

„Chinas Immobiliensektor hat die Talsohle noch nicht erreicht“, heißt es in dem Bericht. „Die Märkte scheinen in den letzten zwei Monaten zu optimistisch hinsichtlich der Konjunkturmaßnahmen im Wohnungsbau gewesen zu sein.“

In den letzten Tagen haben sich die politischen Entscheidungsträger bemüht, größere Unterstützung zu signalisieren.

Die People's Bank of China gab am späten Freitag bekannt, dass sie ein Treffen mit anderen Finanzaufsichtsbehörden abgehalten habe, um die Kreditvergabe an Immobilienentwickler zu ermöglichen, die „wie gewohnt weitermachen“, was nur ein Zeichen ihrer Unterstützung ist. Dem Bericht zufolge forderten die Behörden auch die Entwicklung von bezahlbarem Wohnraum.

„Die fortgesetzte Betonung der Unterstützung der Immobilienfinanzierung und der Schuldenbereinigung lokaler Projektfinanzbehörden wird weiterhin dazu beitragen, eine Risikoeskalation zu verhindern“, heißt es in dem Bericht.

„Während das fragile Wachstum immer noch ein unterstützendes monetäres Umfeld erfordert, geht das Treffen in die richtige Richtung, aber es ist mehr Unterstützung erforderlich, um private Investitionen anzukurbeln.“

Die Aktien mehrerer großer Immobilienunternehmen stiegen am Montag, wobei der Entwickler Sunac an der Hongkonger Börse um 5,9 % zulegte.

Magazin, 28. Nov. 2023.